杨红旭：广州如果放松限购，京沪深怎么办？！

近期地产股远强于大盘，3月2日居然有50只地产股集体涨停，真是盛况空前！在股市冬天中，地产股居然也能开出一朵“野百合”，能否算作“奇葩”?

说怪也不怪！地产股逆袭，主要反映的是：近期持续不断的房地产政策利好，几乎每天，各大媒体，都在连篇累牍的报道房地产。一是救市政策层出不穷，二是少数城市楼市火烧连营。

这里聊下政策吧。政策分为四个层次。

一是中央及国务院层面，比如去年12月的中央经济工作会议，将“去库存”列为五大歼灭战之一，并部署了六项方针。

二是部委层面，比如2月19日三部委出台的减契税与营业税新政。

三是省级政府层面。比如近期多省出政策，以广东为典型：广东省政府印发《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》及五个分方案，其中《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》。

四是城市政府层面。比如沈阳出台：《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，其中提出很多大力度的刺激政策，包括零首付，结果被媒体一顿爆炒，指责声音一大片，搞得沈阳官方当晚便叫停。

接下来，分析一下广东省新政。

老实说，广东系统内部有高人，中央提出供给侧改革，中央经济工作会议提出要打五场歼灭战：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。广东心领神会，立即行动，推出了一个供给侧改革的总方案与五个分方案。太牛了！

在老杨关注的房地产领域，广东的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》，也有颇多创新之处。比如提出总目标：到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，

再如，要求各城市去库存周期基本达到合理区间。将广东全省城市被分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策。一类城市为库存规模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清远等4个。

二类城市为库存规模较大、需求较旺盛城市包括江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江等7个地区。

三类城市为库存规模小、需求平稳的城市，包括河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾等7个。

四类城市为住房限购的广州、深圳市以及库存规模小、需求旺盛的珠海市，要结合自身实际，制定行动计划，落实国家和省深化住房制度改革的总体要求与目标任务。

到2018年，各地级以上市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

文件中所列内容相当丰富，简直到了手把手的教下属城市怎么干的程度！其中，最惹人关注的一条新政是：取消过时的限制性措施，进一步发挥市场配置资源作用。广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。

众所周知，当前四个一线城市仍然实行限购，而且过去几个月，深圳、上海、北京三市政府多次强调继续严格实行限购。而广东省政府，居然在文件中明确要求：广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围！

从前年开始，广州放松限购的猜测就从来没停过。这一次，白纸黑字要放松。其传递出的信号是：广州可以、应该放松限购，将部分行政区的限购取消！

那么，接下来，问题就来了：广州会执行吗？住建部会同意吗？社会舆论会质疑吗？北上深会跟进吗？

老杨尝试着分析这四个问题：

第一，广州会执行吗？多数广东本地专家学者，都认为广州会落实，番禺、南沙、花都等有可能取消限购。主要原因：老爸已经下命令，儿子能不执行吗？次要原因：原本广州的两个行政区：增城和从化，就没实行限购，如今再增加二三个区，有何不可？（京沪深三市，皆是全行政区限购）

不过，广东省的这个文件，也有不够严谨的地方。比如规定：各地级以上市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内。也即这属于合理区间。那么，当前广州的情况是：据易居研究院数据（如下图），广州住宅去库存周期，由2014年9月最高17个月，持续下降至2016年1月的10个月！不仅合理，而且已略显低，未来一年房价必定加速上涨！如果放松限购，必定涨幅更大！

全市去库存周期相当合理。库存量较大的郊区呢？据房价点评网数据：外围区域之中，花都库存15个月，南沙12个月，番禺11个月，全都没超过16个月的合理值上限！好像，也不存在取消限购的紧迫性。

第二，住建部会同意吗？这个问题很复杂、很纠结！当前中央层面及住建部层面的调控方针是分类指标，一城一策。四个一线城市，常被归为一类。2014年以来的诸多国家放松政策，都把四个一线城市剔除在外。

但从一城一策考虑，深圳楼市最热、其次是上海、再次是北京，最后才是广州，实际上广州房价同比涨幅还没南京大，今年1月的环比涨幅，低于南京、厦门、合肥、武汉等。广东省出此政策前，可能已与住建部有所沟通。部里应该默许。但其态度有变数。比如，如果事后社会舆论反对，则部里也会施压。

第三，社会舆论会质疑吗？必定会有质疑。多数记者与普通民众，并不清楚广州楼市与京沪深之间的细微差别，很多人只知道他们四个是一伙的。当前，一线城市总体上房价火爆，理应收紧政策。而此时广州此时居然逆向行车，不收紧，反倒放松，而且是最敏感的限购。老杨预计，广州一旦开始执行，舆论质疑与指责的声音必定一大片。

比如前段时间，三部委刚出台减契税和营业税的新政，广州就传出消息：广州契税"首套房"按区划分执行，比如买家只要海珠区无房就按首套房交契税。这是赤裸裸的违抗三部委新政。经媒体广泛报道后，广州官方只能宣布：鉴于目前广东省正在研究相关政策口径，广州市落实上述优惠政策缺乏可操作性。新政一日游！与沈阳叫停零首付同理。

第四，北上深会跟进吗？我预计，广州一旦放松限购，就会遭到媒体狂轰乱炸，很可能最终还得“收回成命”。因此，当前广州官方正在万分纠结中。假如，广州霸王硬上弓，且不屈服于舆论压力，那么北上深会如何？我预计，至少在今年，北上深的限购，绝无放松的可能性。否则，一线房价必定疯涨至云霄！

其实，只要广州取消花都、南沙、番禺三个郊区的限购，则必定会引来大量购房者，房价将很快上涨，同时也会助推中心六区的房价大幅上涨。如此，则一线城市中的小兄弟广州，也可狠狠的出口“恶气”了。呵呵。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

［更多往期文章，点看如下］

［3］一线城市，还能买房吗？